李玉麟资深律师团队专业解读

广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引

粤高法〔2025〕46号

一、本指引适用于物业服务人与业主因物业服务合同而产生的民事纠纷。

物业的承租人、借用人等物业使用人行使权利、承担义务、违反物业服务合同或者法律、行政法规、管理规约引起物业服务合同纠纷的，参照适用本指引。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条指明了适用范围，除传统的物业合同主体外，还将业主以外的使用主体租客、借用人等与物业有利害关系的纳入本指引的适用范畴，进一步扩大了受案主体的范围，打破了非业主不能告，非业主不能应诉的局限，突破了民法典相关纠纷的主体范围。

二、有下列情形之一的，物业使用人可以作为民事诉讼的原告或者被告：

(一)物业使用人与物业服务人直接签订物业服务合同；

(二)物业使用人与业主约定由物业使用人支付物业费，并经物业服务人同意；

(三)物业使用人违反物业服务合同、管理规约或法律、行政法规的；

(四)与物业使用人有利害关系的其他情形。

物业使用人单独作为原告或者被告的诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定的，人民法院应当追加业主参加诉讼。

★ 李玉麟资深律师团队解读：明确可以作为诉讼主体的条件，请注意第二款中物业使用人支付物业费的，需经物业服务人（物业公司）同意，也就是说通常的租赁合同约定不能作为业主拒付物业费的理由。对于第三款，租客没有交管理费，或违法管理规约的，则可以作为与业主一起成为共同被告。显然，该条款对物业管理公司追讨物业费增加了缴费主体有利。

三、业主委员会为处理民法典第二百七十八条规定的业主共同决定事项以外的事项提起诉讼的，应以自己为原告，并提交依法成立的材料。

业主委员会未备案的，不影响业主委员会的诉讼主体资格，有相反证据证明的除外。

★ 李玉麟资深律师团队解读：《民法典》第二百七十八条　【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

以上事项均为涉及全体业主共同权益的事宜，什么是除外事项呢，如小区涉及个人侵权起诉或应诉，行人在小区摔倒的索赔、车辆被高空抛物砸坏索赔等。这些事宜小区业委会均有权以自己名义起诉或应诉，无需获得业主大会授权。特别包括没有备案的业主委员会。

四、业主委员会为处理民法典第二百七十八条规定的业主共同决定事项提起诉讼的，应以自己为原告，提交依法成立的材料及业主大会就有关事项的决议。涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得业主大会的特别授权。特别授权可以在管理规约等小区自治性文件中预先授予。

未提交业主大会就有关事项的决议的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条为业委会涉及共同决定事项起诉的特别授权制定提前指明了方向，特别授权可以在管理规约等小区自治性文件中预先授予。也就是说，小区业委会在成立之初就可以将《民法典》第二百七十八条的授权范围在管理规约等小区自治性文件予以规定，在表决通过成立业委会的同时就已预授权，便于将来小区业委会涉及共同决定事项的起诉奠定基础条件。请注意，《民法典》第二百七十八条规定的事项还是需要通过业主大会表决通过的。

五、诉讼期间，业主委员会任期届满的，分别以下情形处理：

(一)已选举产生新业主委员会的，由新业主委员会继受原业主委员会的权利义务，继续进行诉讼；

(二)未选举产生新业主委员会的，由原业主委员会继续进行诉讼。原业主委员会拒绝或者确定无法继续进行诉讼的，法院依照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条通知物业所在地的居民委员会，由其代行业主委员会职责或者指导业主大会依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条指定业主代表参加诉讼。管理规约等另有约定的，从其约定。

自原业主委员会拒绝或者无法继续进行诉讼之日起九十日，居民委员会怠于代行职责或者业主大会未指定业主代表，原业主委员会作为原告的，按撤回起诉处理；原业主委员会、业主大会作为被告的，缺席判决。

★ 李玉麟资深律师团队解读：业委会任期届满后如何处理诉权给出了解决方案，除新业委会、居民委员会外，请大家注意看业主代表也可以有权代行业委会职责，并可以通过管理规约等规定进行约定，显然，业主代表这一除业委会以外的主体形式就合法诞生了。可见，业委会成立时，对于管理规约等文件的起草一定要予以十分重视。

六、未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会依法授权的业主可以代表全体业主提起诉讼。

未依法成立业主大会的，符合民法典第二百七十八条规定要求的业主可以代表全体业主提起诉讼。

业主代表提起诉讼，应当提交相关决议，涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得特别授权。

★ 李玉麟资深律师团队解读：业主代表经全体业主的授权同样可以依法行使业委会职权，但涉及涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得特别授权。该特别授权的表现形式在于在业主大会表决时予以确定。

七、业主为处理本指引第三条、第四条规定的事项提起诉讼的，不予受理。业主委员会参加诉讼后，业主要求参加诉讼的，不予准许，但该业主具有独立请求权的除外。

仅涉及单个业主或者部分业主利益的，单个业主或者部分业主可以自己的名义对物业服务人提起诉讼。

★ 李玉麟资深律师团队解读：业主不能代表或参与全体业主共同决定的事项，但涉及利害关系的除外，什么是独立请求权，就是指与业主自己的物业密切相关的诉讼权利，如所有权、收益权的。这种权利主张既可以是全部的实体权利，也可以是部分的实体权利。对于涉及单个或部分业主利益的，单个或部分业主也可以以自己名义对物业服务人提起诉讼。这里指的通常是物业合同纠纷这一案由的案件。

八、业主委员会未取得业主大会的授权或者未按业主大会授权签订物业服务合同，且在一审法庭辩论终结前未取得业主大会追认的，该合同无效。物业服务人主张适用民法典第一百七十二条认定合同有效的，不予支持。

居民委员会根据法律法规等规范性文件的授权代行业主委员会职责签订物业服务合同的，参照前款规定处理。

业主委员会或者业主代表以建设单位未经招标投标程序选聘物业服务人主张前期物业服务合同无效的，不予支持。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条涉及两部分解读，一是任何主体签订的物业服务合同，无论是业委会或居委会，未经业主大会表决的，均为无效。二是前期物业服务合同的效力不以招投标程序为合法的前提。但期限到了以后的前期物业服务合同应对全体业主无约束力。

九、物业服务合同无效或者不生效，物业服务人请求支付物业费的，法院可结合物业服务合同约定、双方的过错情况、物业服务人实际提供的服务项目和质量、当地政府部门制定的指导价等因素合理确定物业费支付标准。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条规定是物业服务合同无效不代表不用支付物业管理费，法院可以酌情考虑各项因素确定支付标准。

十、无书面物业服务合同，物业服务人以已提供物业服务为由请求业主支付物业费的，应予支持；业主大会已经依法解聘并明确告知物业服务人拒绝其服务的除外。

未约定物业费计收标准的，法院可结合物业服务人提供的服务项目和质量，参照当地政府部门制定的指导价确定。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条规定了什么情况下物业服务人无权要求支付物业费，那就是业主大会通过表决解聘物业或不续期，并明确告知拒其提供服务的。

十一、业主自接收物业之日起支付物业费。办理物业交付手续的，视为接收物业。

业主未接收物业的，物业服务人无权诉请支付物业费；业主已取得物业权属证书，或者物业交付时间已经生效法律文书认定的除外。

★ 李玉麟资深律师团队解读：业主接收物业视同入住，无权就不居住拒付物业费。但业主未接收物业的除外。

十二、业主转让物业时约定由受让人交纳产权变更登记之前的物业费，通知物业服务人后其表示同意的，由受让人交纳；未通知物业服务人，或者物业服务人未表示同意的，由原业主交纳。

业主设立居住权或者出租、出借物业时约定由物业使用人交纳物业费的，不得对抗物业服务人；通知物业服务人的，物业使用人负连带交纳责任。约定明确排除该段期间业主支付物业费的义务并经物业服务人同意的，由物业使用人交纳。

★ 李玉麟资深律师团队解读：房屋买卖前后的物业费承担作出了明确规定。业主设立居住权、出租、出借约定由使用人交物业费的不得对抗物业服务人，但物业服务人同意的除外。

十三、司法拍卖房屋的公告注明该房屋可能拖欠的物业费、水电等费用均由买受人承担，物业服务人同意的，房屋产权变更前的欠费由买受人承担；不同意的，由原业主承担。

拍卖公告仅提示房屋可能拖欠物业费或水电等费用，未明确由买受人承担的，房屋产权变更前后的欠费由原业主、买受人各自承担。

★ 李玉麟资深律师团队解读：司法拍卖房屋的物业费、水电费用的承担作出明确规定，但要注意仅提示部分，买受人承担机率较高。

十四、物业服务人调高物业费收费标准，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第九项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。未按该条第二款规定组织表决的，调高后的收费标准对业主不产生效力。

建设单位在与业主签订房屋买卖合同后调高前期物业服务合同收费标准、变更服务项目等的，参照前款规定处理。

★ 李玉麟资深律师团队解读：调整物业收费标准，应经全体业主表决通过，否则业主有权拒交。

十五、商业物业业主以同一物业服务区域内业主大会决议仅提高商业物业的收费标准，或者提价幅度不合理地大于住宅物业为由拒绝支付物业费的，法院告知其另行对业主委员会提起撤销权诉讼，本案中止审理。物业服务人及业主委员会同意的，可以追加业主委员会为第三人参加诉讼。商业物业业主另行提起诉讼获得支持或在本案中抗辩成立的，法院对物业服务人超出提价前物业费标准或合理提价幅度的部分请求不予支持。提价前无约定物业费标准的，参照同地段相应物业的收费标准确定。

住宅物业业主以同一物业服务区域内业主大会决议仅提高住宅物业的收费标准，或者提价幅度不合理地大于商业物业为由拒绝支付物业费的，依照前款的规定处理。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条赋予了业主对业主大会表决通过提供物业费标准的救济途径，业主可以以自己名义提起撤销权诉讼。业主撤销权的行使要件有：（1）业主大会或业主委员会作出的决定；（2）业主大会或业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益或者违反了法定程序；（3）业主需在知道或应当知道决定之日的一年内通过诉讼方式请求法院裁判撤销。业主主张实体权益受到侵害的，业主应当举证证明其合法权益受到损害；业主大会或业主委员会应举证证明其决定具备合理性且并未超过大多数业主的容忍义务范围；在超过大多数业主忍受限度的情况下，是否对权益受损的业主的利益进行例外的补偿措施，以增加业主大会或业主委员会决定的合理性水平。业主主张程序权益受到侵害的，一般情况下，业主需证明其程序性权益受到侵害，业主大会或业主委员会则需举证证明其所作决定程序合法；当业主举证能力有限无法提供时，因表决等方面的证据材料都是由业主大会或者业主委员会制作和保管，业主大会或者业主委员会有义务确保其所作决定程序合法，故可以依据公平原则将举证责任转移给具有举证能力的业主大会或业主委员会。

请注意，撤销权指向的是变动已经存在的法律关系，撤销权的行使将导致既存法律关系消灭。业主行使撤销权请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会作出的决定，如果该决定仅涉及业主之间的权益，那么人民法院撤销该决定的法律效力仅及于诉讼当事人以及其他业主；如果该决定涉及业主、业主大会以及业主委员会以外的其他民事主体，那么业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与其他民事主体实施的法律行为也应为无效。至于其他民事主体因被撤销的决定而导致的权益保护问题，应区分第三人是善意或是恶意而采取不同的处理方式：如果第三人是善意的，则在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认无效后，善意第三人有权请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果第三人是恶意的，则该行为被认定为无效后，第三人无权请求业主大会或业主委员会赔偿其损失。

十六、物业服务合同未约定逾期支付物业费违约金，物业服务人以违约行为发生时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的130%标准为限主张逾期付款损失的，可予支持。

业主抗辩约定的逾期支付物业费违约金过高，物业服务人不能举证证明实际损失的，法院可将违约金标准调整为一年期LPR的130%-150%。

人民法院不主动调整违约金，但已有生效法律文书调整同一物业服务区域内其他业主的违约金标准的除外。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条对物业服务合同中的违约金限额作出了规定，对已有生效案件判决的可以作出判决参考的依据。

十七、物业费按房屋权属证书载明的建筑面积计算；无权属证书的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计算。

业主委托测量的物业面积与前款规定的证书或者合同载明的面积不一致的，按后者面积计算物业费。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条规定的是建筑面积计算的依据优先适用顺序，一委托测量的物业面积，二是权属证书，三是买卖合同约定。委托测量通常要获得争议双方的共同委托确定，或由法院指定，业主单方委托通常不具有法律效力。

十八、前期物业服务合同载明业主败诉时负担物业服务人追讨物业费而产生的律师费等费用，业主主张该条款不属于合同内容的，应当依照民法典第四百九十六条的规定予以审查。该条款属于合同内容的，对物业服务人支付律师费等费用的诉请酌情予以支持。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条明确前期物业服务合同中的维权费用对业主有约束力，但法院可以酌情予以支持。

十九、住宅前期物业服务合同约定的物业费超出指导价的，业主有权拒绝支付或者请求退还已支付超出部分物业费，但该收费标准已经价格主管部门核定的除外。

★ 李玉麟资深律师团队解读：超出指导价的物业费标准如获得价格主管部门核定的，也就是通常所说的备案手续，对业主仍然有约束力。

二十、物业服务合同已约定每期物业费支付期限的，诉讼时效自各期物业费履行期限届满之日分别起算。未约定支付期限的，诉讼时效自物业服务人主张权利之日起算；物业服务人给予宽限期的，从宽限期满之日起算。

★ 李玉麟资深律师团队解读：对于物业合同纠纷的诉讼时效起算点，该条作出明确规定，对物业服务人起诉主张规定了起此限期。

二十一、物业服务合同约定日常支出费用、水电等分摊费用由业主承担，业主以物业服务人未公示或者未向业主委员会、业主大会报告为由拒绝支付的，不予支持；当事人另有约定的除外。对侵犯知情权的行为，告知业主另寻法律途径解决。

业主以物业服务人未公示或者未向业主委员会、业主大会报告为由拒绝支付物业费的，参照前款规定处理。

★ 李玉麟资深律师团队解读：对公摊水电等费用收取应以公示为前提。

二十二、物业服务存在严重瑕疵，业主请求减少物业费的，法院可酌情支持。物业服务人有下列情形之一的，应当认定物业服务存在严重瑕疵：

(一)对物业服务区域内的业主共有部分、共用设施设备维护管理不善，或者对物业服务区域内业主共有部分的清洁、绿化和基本秩序等未尽服务职责造成环境恶化，影响业主的正常生活；

(二)将应当提供的物业服务整体转委托给第三人，或者支解后分别转委托给各第三人；

(三)因物业服务存在瑕疵曾受行政处罚；

(四)其他在服务过程中违反合同约定，影响业主正常生活的情形。

★ 李玉麟资深律师团队解读：对业主请求减少物业费的作出了明确的规定，业主需要进行举证，但通常会比较困难，特别是影响业主正常生活的情形举证对业主不利。业主在收集证据的时候，除了拍照以外，对物业主张权利的证据也是必不可少的，如电话录音，微信、群聊记录等。

二十三、物业服务人以业主迟延或者拒绝支付物业费为由诉请求业主按约定支付违约金，法院经审理查明物业服务存在瑕疵的，法院可以根据当事人的申请酌情减免违约金。

★ 李玉麟资深律师团队解读：法院在审查案件可以行使酌情权减免违约金，实践中，如有业主提出服务异议的，以珠海市香洲区法院的做法例就通常仅支持物业费，不支持违约金，做法较为合理，获得业主的认可。

二十四、业主起诉请求物业服务人配合在自有产权车位上安装充电桩的，应予支持。有关行政主管部门认为安装充电桩不符合安全规范等规定的除外。

物业服务人以未经业主大会或者业主委员会决议为由不予配合的，不予支持。

开发商作为出租人，车位长期承租人起诉请求物业服务人配合在承租车位上安装充电桩的，参照第一、二款的规定处理。

★ 李玉麟资深律师团队解读：车位业主、车位长期承租人均有权要求在使用车位上安装充电桩，物业不配合的可以起诉，通常均可以获得支持，但有关行政主管部门认为安装充电桩不符合安全规范等规定的除外。因此，车位安装充电桩的要注意安全条件。

二十五、小区共有部分或共有设施破损导致业主财产损失，业主起诉请求物业服务人承担修复、赔偿责任的，法院可综合导致损害的原因、物业服务人是否尽到管理维护、检修的责任等事实，确定物业服务人在过错范围内承担的责任。

★ 李玉麟资深律师团队解读：物业公司未尽到妥善管理维护、检修的责任对业主财产造成损失的，如车辆被长期不修剪的大树压坏的，如行人在路上被湿滑摔跤的等，物业公司均应在过错范围内承担赔偿责任。

二十六、业主违反管理规约的，物业服务人有权执行管理规约收取违约金。业主主张违约金过高的，依照民法典第五百八十五条的规定处理。

物业服务人不得采取任何罚款措施，诉请支付罚款的，不予支持。

★ 李玉麟资深律师团队解读：该条亮点在于罚款措施的禁止，物业管理公司作为服务人不是行政机关，无权设置罚款权。