商品房公共产权争议裁判观点

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商品房公共产权争议裁判观点

来源: | 作者:广东一麟律师事务所 | 发布时间: 2020-07-30 | 5597 次浏览 | 🔊 点击朗读正文 ❚❚ ▶ | 分享到:

　　一、公共产权争议的裁判规则
　　1.下水主管道在结构、使用上具有非独立性的重要物理属性，且在功能、用途上也体现出公共性和非排他使用性的，人民法院应当认定其属于建筑物的共有部分，由全体业主共同承担管理维护义务。
　　2.若下水主管道的破裂位置处于某业主房屋范围内，即建筑物专有部分内，则应由其对管道破裂承担主要的维修管理义务。
　　案件：洪某秀与姜某丽及刘某春、赵某忠、李某远财产损害赔偿纠纷案〔（2020）吉民再49号〕
　　吉林省高级人民法院认为：
　　依据本案事实，应当首先明确案涉下水管道的所有权形态，以确定对其负有管理维护义务的责任主体。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”上述条款系法律关于业主的建筑物区分所有权的规定。据此可知，对于建筑物的共有部分，共有人应当共同管理，此种管理既是法定权利，也是法定义务。换言之，对于建筑物的共有部分，全体共有人均负有管理维护的义务。案涉下水主管道在结构、使用上具有非独立性的重要物理属性，对于案涉楼宇一单元东侧一至五楼的全体业主在功能、用途上也体现出公共性和非排他使用性，系上述业主的建筑物共用部分。也就是说，案涉的一至五楼业主中的任何一人或多人均无法专有使用案涉下水主管道且能够实现其应具有的功能用途。所以，姜某丽、洪某秀、李某远、赵某忠、刘某春对案涉下水主管道共同负有管理维护义务。同时，因该管道的破裂位置处于姜某丽房屋范围内，即其建筑物专有部分内，故相对于洪某秀等其他业主，姜某丽对案涉管道破裂应承担主要的维修管理义务。

　　二、公共产权争议的裁判规则;
　　1.基于公共设施设备用电和公共区域用电而产生的公用电费应当由全体业主共同承担。
　　2.在物业合同与业主公约未对公用电费的“分摊系数”计算标准作出明确约定的情况下，应当以业主专有部分建筑面积占园区总建筑面积的比例作为标准。
　　案件：北京宏诚拓业科技发展有限公司与北京实创上地物业管理服务有限责任公司物业服务合同纠纷案〔（2019 ）京01民终3716号〕
　　北京市第一中级人民法院认为：
　　业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主对共有部分如何享有权利、承担义务，有约定的从约定，无约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中的公用电费是由于公共设施设备用电和公共区域用电而产生，其属于园区全体业主应承担的共有部分义务。在物业合同和公约未对“分摊系数”计算标准作出明确约定的情况下，将业主专有部分建筑面积占园区总建筑面积的比例作为“分摊系数”计算标准，既符合建筑物区分所有权的基本原理，亦符合相关法律规定。据此，宏诚拓业公司主张按照实际自用电量所占比例分担公用电费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

　　三、公共产权争议的裁判规则：
　　业主房间超出规划的面积部分不属于建筑物区分所有权的标的物。
　　案件：万某斌与重庆市长进实业（集团）有限公司业主共有权纠纷案〔（2018）渝民申2644号〕
　　重庆市高级人民法院认为：
　　本案系万某斌起诉，请求依法确认江升大厦B栋一层5号和6号门面后面案涉房间46.8平方米属于业主共有，并依法判令重庆市长进实业（集团）有限公司（以下简称长进实业公司）与张某国对案涉46.8平方米的房间买卖协议无效，恢复6号门面的后墙原状。长进实业公司开发建设的江升大厦B栋的实际建成面积超过原规划许可，案涉房间包含在超规划面积之中。而业主的建筑物区分所有权，无论是专有部分，还是共有部分，该建筑物均应符合规划许可，这是合法性的必然要求。案涉房间系超规划面积部分，不能成为建筑物区分所有权的标的物。因此，在超规划面积未完善审批手续之前，万某斌主张案涉房间属于全体业主共有，不符合法律规定。

　　四、公共产权争议的裁判规则：
　　《建筑物区分所有权解释》第一条第二款是为了方便对共有部分的利用以及共同管理权的行使所作的规定，而不是认定房屋所有权人的法律依据。
　　案件：周某刚、仪征市中远房地产有限公司等排除妨害纠纷案〔（2015）苏审二民申字第01049号〕
　　江苏省高级人民法院认为：
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。物权法第六章是有关业主的建筑物区分所有权的规定，上述司法解释第一条第二款规定是为了方便对共有部分的利用以及共同管理权的行使，而不是认定房屋所有权人的法律依据，且周某刚并非与建设单位仪征市中远房地产有限公司（以下简称中远公司）之间存在商品房买卖关系，周某刚主张其拥有涉案的房屋所有权不能成立。

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